Belasting Collectief Nederland

Dutch Chinese (Simplified) English French German Spanish
woensdag, 11 juli 2012 11:48

Eigenwoningreserve

Geschreven door 

Na de verkoop van de eigen woning, meer specifiek na passeren en inschrijven van de leveringsakte, wordt het vervreemdingssaldo toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Als er dus al een eigenwoningreserve bestond, wordt die verhoogd met het vervreemdingssaldo. De stand van de eigenwoningreserve geeft het bedrag aan dat bij aankoop van een nieuwe eigen woning met eigen vermogen moet worden gefinancierd. Wordt in plaats daarvan toch een schuld aangegaan, dan behoort deze schuld tot de rendementsgrondslag van box 3 en is de rente op deze lening niet aftrekbaar in box 1. Belangrijk nadeel is dat de kosten voor de inrichting en dergelijke van de nieuwe woning uit andere middelen moeten worden gefinancierd. Tot 1 januari 2004 gebruikte menigeen daar een deel van de verkoopopbrengst voor.

Voorbeeld 19

Iemand heeft zijn woning deels gefinancierd met een lening van € 175.000. Vervolgens wordt de woning verkocht voor € 230.000. Het vervreemdingssaldo – en daarmee de eigenwoningreserve – bedraagt dan € 55.000. Bij aankoop van een nieuwe woning voor € 275.000 bedraagt de maximale eigenwoningschuld dus € 220.000. Als van de winst van € 55.000 ongeveer € 15.000 nodig is voor de inrichting van de nieuwe woning, kan maximaal € 40.000 worden gebruikt voor de aanschaf van de nieuwe woning. En daardoor is dus nog een lening ter grootte van € 235.000 nodig. Daarvan wordt € 15.000 niet aangemerkt als eigenwoningschuld. Voor dat bedrag valt de lening in box 3.
 
Een positieve eigenwoningreserve kan door de volgende oorzaken afnemen:
• aankoop van een volgende eigen woning;
• aflossing op de eigenwoningschuld;
• verbetering of onderhoud van de eigen woning, of afkoop van de rechten van erfrecht, opstal of beklemming.

Naar duurdere woning
Bij de aankoop van een nieuwe eigen woning kan een aantal situaties worden onderscheiden. In de eerste plaats die waarbij men een duurdere woning aanschaft. Na verkoop van de vorige woning wordt het vervreemdingssaldo toegevoegd aan de eigenwoningreserve. De maximale eigenwoningschuld voor de duurdere woning bedraagt dan de aankoopprijs (inclusief de aankoopkosten), verminderd met het bedrag van de nieuwe eigenwoningreserve. Voor zover de lening hoger is dan het bedrag van de eigenwoningschuld, valt dat deel in box 3. Normaal gesproken zal de eigenwoningreserve bij de verwerving van een duurdere woning tot nul dalen.

Voorbeeld 20

Iemand verkoopt in jaar 1 zijn eerste eigen woning voor € 500.000. Bij verkoop bedraagt de eigenwoningschuld € 200.000. Het vervreemdingssaldo en daarmee de eigenwoningreserve bedraagt dan € 300.000. In hetzelfde jaar koopt hij een nieuwe woning voor € 600.000 die volledig wordt gefinancierd. Als eigenwoningschuld wordt maximaal € 300.000 (aankoopprijs nieuwe woning, verminderd met het bedrag van de eigenwoningreserve) in aanmerking genomen; de overige € 300.000 valt in box 3. Door de aankoop van de duurdere nieuwe woning daalt de eigenwoningreserve tot nihil.
 
Onder omstandigheden kan echter ook bij de aanschaf van een duurdere woning de eigenwoningreserve toch gedeeltelijk in stand blijven.

Voorbeeld 21

Iemand heeft ooit een woning gekocht voor € 200.000 en alle aankoopkosten volledig meegefinancierd. De totale schuld bedraagt daardoor € 220.000. Omdat een deel daarvan betrekking heeft op de lening, wordt slechts € 210.000 aangemerkt als eigenwoningschuld. Dat bedrag is gelijk aan de totale verwervingskosten. Vervolgens wordt de woning verkocht voor € 250.000. Het vervreemdingssaldo is dan dus € 40.000. Daarna wordt een nieuwe woning gekocht. De verwervingskosten bedragen € 225.000. In principe bedraagt de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning dan maximaal € 185.000. Maar dat zou minder zijn dan de oude eigenwoningschuld van € 210.000. Om die reden hoeft de eigenwoningreserve slechts met € 15.000 af te nemen. Voor € 25.000 blijft de eigenwoningreserve bestaan.
 
Naar goedkopere woning
Een andere mogelijkheid is dat men een goedkopere woning koopt. De eigenwoningschuld van die woning is dan minimaal gelijk aan de eigenwoningschuld van de oude woning, tenzij de aankoopprijs (inclusief de aankoopkosten) lager is. De eigenwoningschuld blijft overigens alleen overeind als sprake is van reële bewoning. Dat wil zeggen dat men meer dan 6 maanden in de oude woning moet hebben gewoond; anders geldt de laatste woning die langer dan 6 maanden ter beschikking heeft gestaan als de vorige woning. Daarmee wil men voorkomen dat mensen tijdelijk naar een (veel) duurdere woning verhuizen om op die manier de toekomstige eigenwoningschuld te verhogen. Deze regeling wordt ook wel aangeduid als de goedkoperwonenregeling.

Voorbeeld 22

Iemand verkoopt in jaar 1 zijn eerste woning voor € 500.000. Bij verkoop bedraagt de eigenwoningschuld € 200.000. Het vervreemdingssaldo en daarmee de eigenwoningreserve bedraagt dan € 300.000. In jaar 2 wordt een nieuwe woning gekocht voor € 400.000, die volledig wordt gefinancierd. Op grond van de hoofdregel zou de nieuwe eigenwoningschuld dan € 100.000 bedragen, terwijl de oude eigenwoningschuld € 200.000 bedroeg. Daarom mag de nieuwe eigenwoningschuld ook € 200.000 bedragen. De eigenwoningreserve van € 300.000 neemt af met € 200.000 (aankoopprijs minus eigenwoningschuld) tot € 100.000. De lening ad € 400.000 wordt voor een bedrag van € 200.000 als eigenwoningschuld aangemerkt en valt in box 1; het overige deel ad € 200.000 behoort tot box 3.
 
Op 1 januari 2010 is de goedkoperwonenregeling afgeschaft (Wet van 23 december 2009, Fiscale vereenvoudigingswet 2010, Stb. 2009, 611, Kamerstukken 32 130). Dat betekent dat mensen die op of na 1 januari 2010 naar een goedkopere eigen woning gaan de eigenwoningreserve moeten gebruiken voor de verwerving van hun nieuwe woning. Als men dat niet doet, is de rente over dat deel van de lening niet aftrekbaar in box 1 en komt de lening voor dat deel in box 3. Volgens de wetgever is het voordeel van het afschaffen van de goedkoperwonenregeling dat de partnerregeling minder vaak van toepassing zal zijn. De partnerregeling is alleen van belang als een van beide partners een eigenwoningreserve heeft en daarvan is doorgaans alleen sprake als een van beide partners onder de goekoperwonenregeling valt.
Met betrekking tot het vervallen van de goedkoperwonenregeling is overgangsrecht opgenomen. Op grond daarvan blijft de goedkoperwonenregeling gehandhaafd bij aankoop van een nieuwe eigen woning als bedoeld in art. 3.111 Wet IB 2001 vóór 1 oktober 2009 en bij verkoop van de oude eigen woning na 1 januari 2010. De reden is dat de nieuwe woning eerder wordt verkocht dan dat de goedkoperwonenregeling wordt afgeschaft.
Voorts kan de eigenwoningreserve afnemen door afboeking met (een deel van) de aflossingen op de eigenwoningschuld. Daar is sprake van als de nieuwe woning ondanks de eigenwoningreserve toch te veel met een lening wordt gefinancierd.

Voorbeeld 23

Iemand krijgt door verkoop van zijn woning een eigenwoningreserve van € 75.000. Zijn nieuwe woning van € 350.000 financiert hij volledig met een lening. Slechts de rente over € 225.000 is dan aftrekbaar in box 1. De resterende schuld ad € 75.000 valt in box 3. De eigenwoningreserve bedraagt nog steeds € 75.000. Als hij vervolgens € 20.000 aflost, wordt de eigenwoningreserve verlaagd tot € 55.000. De aflossing wordt afgeboekt op de totale schuld van € 350.000, waardoor na aflossing in box 3 een bedrag van € 55.000 resteert.
 
In de bijleenregeling werden de verbeteringskosten anders behandeld dan de verwervingskosten (Art. 3.119a, vijfde lid, onderdeel c, Wet IB 2001, tekst tot 2009). Op basis van dit wetsartikel werden de verbeteringskosten pas van een bestaande eigenwoningreserve afgeboekt als ze per belastingplichtige in een kalenderjaar meer dan € 5.000 bedragen. Er kon dus een verschil in uitkomst ontstaan tussen de aankoop van een reeds verbouwde woning en een woning die pas na aankoop wordt verbouwd. Om te voorkomen dat beide situaties ongelijk werden behandeld, keurde de staatssecretaris van Financiën – vooruitlopend op een wetswijziging – goed dat de € 5.000-grens met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2004 verviel (Het besluit van 20 februari 2007, nr. CPP2006/1942M, Stcrt. 2007, 42, BNB 2007/128, V-N 2007/14.14 is vervangen door het besluit van 26 augustus 2010, nr. DGB2010/3057M, Stcrt. 2010, 13576). De wet van 3 juli 2008, Overige fiscale maatregelen 2008 II, Stb. 2008, 262, Kamerstukken 31 404 is een codificatie van dit goedkeurende beleid. Als gevolg hiervan wordt het verschil in behandeling en de fiscale uitkomst van een woning die bij aankoop al is verbouwd en een woning die pas na aankoop wordt verbouwd, opgeheven. Deze wet is op 11 juli 2008 in werking getreden. In deze wet is aan het desbetreffende artikel geen terugwerkende kracht gekoppeld, zodat de wetswijziging op 11 juli 2008 ingaat. De redactie gaat er echter van uit dat de datum van 1 januari 2004 nog steeds geldt, zodat geen inhoudelijke wijziging is beoogd.

Laatst aangepast op donderdag, 13 september 2012 07:53
Redactie Belasting Collectief Nederland

De leden van Belasting Collectief Nederland specialiseren zich voornamelijk in belastingadvies aan bedrijven. Dankzij onze bijzondere werkwijze kunnen zij zeer hoogwaardige dienstverlening aanbieden tegen zeer concurrerende tarieven. Dit betekent voor u aanzienlijke kostenbesparingen.

Log in om reacties te plaatsen

Tweets

Login