Belasting Collectief Nederland

Dutch Chinese (Simplified) English French German Spanish
woensdag, 11 juli 2012 10:54

Begrip eigen woning

Geschreven door 

Van een eigen woning is alleen sprake als de belastingplichtige deze als hoofdverblijf gebruikt. Of de woning op eigen grond of op grond in erfpacht staat, maakt daarbij niet uit. Net zomin als het feit dat men alleen economisch en geen juridisch eigenaar is van de woning. Een eigen vakantiewoning waarin men slechts af en toe verblijft, is geen hoofdverblijf. Die valt dus niet onder de eigenwoningregeling, maar onder de vermogensrendementsheffing van box 3 (Zie paragraaf Vermogen in box 3).
De hoofdregel is dat slechts 1 woning onder de eigenwoningregeling kan vallen, te weten de woning die men als hoofdverblijf gebruikt. Zou in bijzondere gevallen sprake zijn van meer woningen die als hoofdverblijf kunnen worden aangemerkt, dan moet men kiezen welke woning men onder de eigenwoningregeling wil laten vallen en welke onder de vermogensrendementsheffing van box 3. Dat geldt bijvoorbeeld voor de situatie waarin fiscale partners 2 woningen hebben die beide als hoofdverblijf kunnen worden aangemerkt. Het is dus niet zo dat de 1 dan voor de ene woning kan kiezen en diens partner voor de andere; men moet een keuze maken. Op een 1-maal gemaakte keus kan voor het desbetreffende jaar niet worden teruggekomen. Wel kan men voor een volgend jaar altijd een andere keus maken, mits beide woningen dan nog als hoofdverblijf zouden kunnen worden aangemerkt. Wordt geen keuze gemaakt, dan geldt geen enkele woning als hoofdverblijf en vallen beide woningen dus onder de vermogensrendementsheffing. Belangrijk gevolg daarvan is dat dan helemaal geen (hypotheek)rente aftrekbaar is in box 1. Dat kan zeker voor mensen met een hoog inkomen nadelig zijn; weliswaar komt de schuld in box 3 in mindering op het vermogen, maar vanwege het lage veronderstelde rendement (4%) en het lage tarief (30%) zet dat veel minder zoden aan de dijk.

Tip

Voor koppels waarvan beiden de eigen woning nog hebben aangehouden, kan het gunstig zijn om niet aangemerkt te worden als fiscale partner en vooralsnog op het eigen adres ingeschreven te blijven. Ieder kan dan voor zijn woning de eigenwoningregeling toepassen. Dat is vooral aantrekkelijk als op beide woningen nog een flinke (hypotheek)schuld rust en beiden een relatief hoog inkomen hebben. Zodra men echter die woning niet meer als hoofdverblijf kan aanmerken, is dit niet meer mogelijk.
 
De eigenwoningregeling heeft zo haar gevolgen. Dat komt omdat er voor deze regeling alleen sprake kan zijn van een eigen woning als aan 2 voorwaarden wordt voldaan. Ten eerste moet men in de woning wonen. En ten tweede moet men er (economisch of juridisch) eigenaar van zijn. Normaal gesproken zal dat ook wel het geval zijn, maar in de praktijk komen er nog wel eens afwijkende situaties voor. Zie daarvoor de volgende voorbeelden.

Voorbeeld 6

De heer Karelse, die zelf in een luxe huurhuis in Amsterdam woont, heeft voor zoon Kees een klein appartement in Utrecht gekocht. De koopsom was € 200.000, waarvoor hij een bedrag van € 180.000 heeft geleend. Kees mag in de woning wonen zonder dat hij zijn vader huur hoeft te betalen.

Meneer Karelse bezit maar één huis, namelijk het appartement waar Kees woont. En hoewel hij eigenaar is, vormt het appartement geen eigen woning; hij woont er immers niet in. Het appartement valt bij meneer Karelse dus in box 3 en dat geldt ook voor de lening. Dat Kees erin woont, maakt daarvoor niet uit. Zou meneer Karelse ooit zelf in het appartement gaan wonen, dan verhuist op dat moment zowel de woning als de lening naar box 1.

Voor Kees geldt het eigenwoningforfait evenmin; hij woont weliswaar in de woning, maar hij is geen eigenaar. Zou Kees een recht van bewoning hebben terwijl hij geen huur hoeft te betalen, dan zou de waarde van dat recht bij hem in box 3 worden belast. Diezelfde waarde zou uiteraard bij zijn vader in aftrek komen in box 3.

 
Voorbeeld 7
Henk en Marieke gaan samenwonen en kopen een huis in Aalsmeer. Ieder wordt voor de helft eigenaar en is voor de helft aansprakelijk voor de schuld. Henk en Marieke worden als fiscaal partner aangemerkt, doordat zij samen een woning gekocht hebben en op hetzelfde woonadres staan ingeschreven. Doordat de belastbare inkomsten uit eigen woning onderdeel uitmaken van de gemeenschappelijke inkomensbestanddelen, kunnen Henk en Marieke in hun aangifte kiezen in welke onderlinge verhouding de belastbare inkomsten opkomen. Omdat ze allebei in het huis wonen en er ook eigenaar van zijn, vallen ze allebei onder de eigenwoningregeling. Zij kunnen ervoor kiezen om beiden de helft van de inkomsten en aftrekposten aan te geven, maar ook is het mogelijk dat de verdeling bijvoorbeeld 40/60% is.
 
Voorbeeld 8

Henk en Marieke uit het vorige voorbeeld gaan na enige tijd uit elkaar. Henk blijft in het huis wonen en betaalt Marieke huur voor het gebruik van haar helft. Dan gaat het als volgt. Henk is voor de helft eigenaar en woont ook daadwerkelijk in het huis. Dat betekent dat hij nog steeds voor de helft het eigenwoningforfait moet aangeven en zijn helft van de rente mag aftrekken. De andere helft van de woning huurt hij, dus voor dat deel is geen sprake van een eigen woning.

Omdat Marieke niet meer in het huis woont, kan haar aandeel in de woning niet meer als eigen woning worden aangemerkt; dat deel verhuist naar box 3. In die box betaalt ze jaarlijks 1,2% over de waarde van de helft van de woning. Haar deel van de hypotheekrente mag ze niet meer aftrekken, maar de huur kan ze onbelast ontvangen.

 

Laatst aangepast op donderdag, 13 september 2012 08:42
Redactie Belasting Collectief Nederland

De leden van Belasting Collectief Nederland specialiseren zich voornamelijk in belastingadvies aan bedrijven. Dankzij onze bijzondere werkwijze kunnen zij zeer hoogwaardige dienstverlening aanbieden tegen zeer concurrerende tarieven. Dit betekent voor u aanzienlijke kostenbesparingen.

Meer in deze categorie: Tijdelijk twee eigen woningen »
Log in om reacties te plaatsen

Tweets

Login