Belasting Collectief Nederland

Dutch Chinese (Simplified) English French German Spanish
woensdag, 11 juli 2012 11:28

Renteaftrek

Geschreven door 

De meeste mensen hebben voor de aankoop van een woning een lening nodig. Vaak gaat het om een hypothecaire geldlening bij een bank. Dat is een lening waarbij de bank als zekerheid een hypotheek op het huis vestigt. Soortgelijke zekerheidsrechten verlangt de bank ook vaak bij de aan de hypotheek gekoppelde levensverzekering; cessie noemt men dat.
De rente die men betaalt op een lening ter verwerving van een woning waarvoor de eigenwoningregeling geldt, is aftrekbaar in box 1, dus tegen het progressieve tarief. Ook de kosten die aan dergelijke leningen zijn verbonden, zoals die van de hypotheekakte, zijn aftrekbaar. Het hoeft overigens niet per se om een hypothecaire lening te gaan; ook een lening van bijvoorbeeld een familielid is toegestaan, als ze maar is verstrekt voor de aankoop van de woning. Let op: als men met dat familielid samenwoont, is de rente niet (altijd) aftrekbaar. Verder is ook de rente op een lening voor verbetering of onderhoud van de woning aftrekbaar in box 1. Dergelijke leningen kunnen dus ook na verloop van tijd worden afgesloten, bijvoorbeeld als men het dak moet vernieuwen of als men een nieuwe keuken wil.
Men moet zich goed realiseren dat alleen de rente op een lening ter verwerving, verbetering of onderhoud van de woning aftrekbaar is. Consumptieve rente is niet aftrekbaar; daarvan is bijvoorbeeld sprake als men de hypotheek verhoogt om er een auto of een caravan van te kopen. Voor zover men dat na 1996 al heeft gedaan, bestaat dus geen aftrek van die rente meer. Voor leningen die tot 1996 op de eigen woning zijn afgesloten, neemt de belastingdienst automatisch aan dat die ter verwerving, verbetering of onderhoud zijn geweest, ook al is er indertijd een auto van gekocht. Het enige voordeel dat men nu nog van deze eventuele consumptieve leningen heeft, is dat ze in box 3 vallen en daar in mindering kunnen komen op het bedrag voor de vermogensrendementsheffing.

Voorbeeld 15

Iemand heeft voor de aankoop van zijn huis ooit een hypotheek van € 300.000 afgesloten. Inmiddels heeft het huis een overwaarde van € 100.000. Vervolgens verhoogt hij de hypotheek tot € 350.000, om een nieuwe auto van € 50.000 te kunnen kopen. De rente op de eerste lening van € 300.000 blijft aftrekbaar in box 1 als kosten van de eigen woning. De rente op de tweede lening van € 50.000 is niet aftrekbaar in box 1; wel komt de lening in mindering op het totale vermogen in box 3 waarover hij 1,2% belasting betaalt. Als hij in die box, na aftrek van de vrijstellingen, zonder die tweede lening nog een belastbaar bedrag van bijvoorbeeld € 80.000 overhoudt, wordt dat met lening nog maar € 30.000. Mocht de auto voor een onderneming of werkzaamheid worden gebruikt, dan is er eventueel nog wel een mogelijkheid om de rente in box 1 af te trekken.

Als men een tweede huis koopt en met een lening financiert, valt zowel dat huis als de lening onder de vermogensrendementsheffing in box 3, tenzij men in die tweede woning gaat wonen. Dan kunnen gedurende een periode van grofweg 2 jaar beide woningen als eigen woning worden aangemerkt. Is dat niet het geval maar besluit men naderhand permanent in die tweede woning te gaan wonen, dan wordt dat het hoofdverblijf en gaat daarvoor de eigenwoningregeling gelden. Vanaf dat moment mag men dan ook alle leningen die men is aangegaan voor de verwerving, verbetering of het onderhoud van die tweede woning, in box 1 aftrekken. En ook voor een tweede woning geldt dat een hypotheek daarop van vóór 1996 automatisch geacht wordt betrekking te hebben op de aankoop.
Verder gelden uiteraard ook de in paragraaf Slechts een deel van jaar een (fiscale) partner behandelde bijzondere bepalingen voor mensen die samenwonen en bij elkaar hebben geleend voor de aanschaf van de woning, of die de woning hebben gekocht van de huidige partner of degene met wie ze nu duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voeren.

Aftrekbeperking na 30 jaar
Op de hoofdregel dat de rente op een lening ter verwerving van de eigen woning aftrekbaar is, bestaat een belangrijke uitzondering. De rente is namelijk maximaal gedurende 30 jaar aftrekbaar. Met die aftrekbeperking krijgt men in de praktijk overigens pas in uitzonderingsgevallen te maken. Een en ander is mede afhankelijk van de gekozen hypotheekvorm. We noemen hierbij sommige vormen:
• Annuïteitenhypotheek. Hierbij betaalt men maandelijks een vast bedrag aan rente en aflossing. Aanvankelijk betaalt men hoofdzakelijk rente, terwijl men op het eind hoofdzakelijk aflost. De renteaftrek wordt daardoor dus ook steeds geringer. Aan het eind van de looptijd – veelal 30 jaar – zal de lening uiteindelijk (grotendeels) afgelost zijn.
• Aflossingsvrije hypotheek. Bij deze hypotheekvorm betaalt men uitsluitend rente, over de volle schuld. Men houdt zolang de lening loopt dus een flinke aftrekpost. Normaal gesproken is geen einddatum overeengekomen; de looptijd kan dus langer zijn dan 30 jaar. Overigens is aflossen niet verboden, maar men is daarin, zij het veelal onder voorwaarden, vrij. Zo is vaak bepaald dat bij aflossing van meer dan 10% van de oorspronkelijke hoofdsom een boete is verschuldigd, tenzij de marktrente op het aflossingsmoment hoger is dan de rente op de lening.
• Levenhypotheek. Hierbij sluit men behalve een lening ook een levensverzekering. De looptijd van de lening en de verzekering zijn gelijk. Gedurende de looptijd betaalt men rente aan de bank en verzekeringspremies aan de verzekeringsmaatschappij. De rente is aftrekbaar – in box 1 – maar de verzekeringspremie niet. Aan het eind van de looptijd keert de levensverzekering een bedrag uit waarmee men de lening geheel of gedeeltelijk aflost. Hoewel in de verzekeringsuitkering tevens belaste rente zit, kan men veelal profiteren van de hiervoor geldende vrijstellingen. Het voordeel van de levenhypotheek is dat de rente op de lening gedurende de hele looptijd volledig aftrekbaar blijft, terwijl de rente in de verzekeringsuitkering doorgaans onbelast is. De maximale looptijd is meestal 30 jaar.
• Spaarhypotheek. Dit is niets anders dan de hiervoor besproken levenhypotheek, maar hier is de rente over de verzekeringspremies gekoppeld aan de hypotheekrente, en wel zodanig dat aan het eind van de looptijd de verzekering exact het bedrag van de hypotheekschuld uitkeert. En uiteraard moet men daarmee dan die schuld aflossen. Voor het overige zijn de eigenschappen en voordelen gelijk aan die van de gewone levenhypotheek. Dus houdt het ook hier meestal na 30 jaar op.
• Beleggingshypotheek. Door de beurshausse van enkele jaren geleden hebben veel mensen een beleggingshypotheek genomen. Ook dit is een levenhypotheek, maar dan één met een minder zekere uitkomst. De gekoppelde levensverzekering is er namelijk één op basis van effecten. Blijft het goed gaan op de beurs, dan keert de verzekering waarschijnlijk zelfs veel meer uit dan men aan hypotheekschuld heeft; maar gaat het slecht, dan loopt men het risico aan het eind van de looptijd onvoldoende kapitaal bij elkaar te hebben om de lening te kunnen aflossen. Afhankelijk van de koersontwikkeling heeft men aan het eind van de looptijd dus geld over of blijft er nog een schuld staan.

Samengevat komt het erop neer dat slechts bij enkele hypotheekvormen na verloop van 30 jaar nog een schuld overblijft of kan overblijven. Alleen in die gevallen wordt men geconfronteerd met het feit dat de rente over de nog resterende hypotheekschuld vanaf dat moment niet meer aftrekbaar is.
De periode van 30 jaar begint in principe te lopen bij het begin van de maand waarover men voor het eerst rente over de lening betaalt. Sluit men tussentijds een extra hypotheek af – bijvoorbeeld voor een nieuwe keuken of een dak – dan geldt daarvoor een eigen 30-jaarsperiode. Het is dus niet zo dat de rente over deze leningen niet meer aftrekbaar is vanaf het moment waarop de 30-jaarsperiode van de oorspronkelijke lening eindigt. Maar als een bestaande lening wordt omgezet in een nieuwe, geldt voor die nieuwe lening wél dat de rente daarover slechts aftrekbaar is tot het moment waarop de 30-jaarsperiode voor de oorspronkelijke lening eindigt. Is de nieuwe lening hoger dan de oude, dan geldt voor het bijgeleende deel weer wél een eigen 30-jaarsperiode. Voor de goede orde: gebruikt men het bijgeleende deel voor consumptieve uitgaven, dan is de rente over dat deel uiteraard helemaal niet aftrekbaar.
Als men na verloop van tijd een ander, duurder huis koopt, wordt de bestaande lening voor de oude woning vaak afgelost met de verkoopopbrengst. Het duurdere huis kan dan vervolgens geheel worden gefinancierd. In dat geval moet de nieuwe lening worden gesplitst. Voor het deel dat overeenkomt met de hoogte van de oude lening, eindigt de aftrekmogelijkheid voor de rente op het moment waarop voor die lening de 30-jaarsperiode zou zijn geëindigd. Voor het daarboven geleende bedrag geldt een eigen 30-jaarsperiode, die gaat lopen bij het aangaan van de lening. Sinds 1 januari 2004 geldt in die gevallen overigens vaak dat een deel van de rente op de nieuwe lening niet aftrekbaar is, en wel als gevolg van de toen ingevoerde bijleenregeling (Zie paragraaf Bijleenregeling).
Vanaf het moment dat de rente op (een deel van) de lening niet meer aftrekbaar is, verschuift (dit deel van) de lening naar box 3. Daar komt het bedrag van de lening vervolgens nog wel in mindering op de grondslag voor de vermogensrendementsheffing.
Men moet zich goed realiseren dat men bij een volgende woning dus geen nieuwe lening met een looptijd van opnieuw 30 jaar kan nemen, tenzij men voor lief neemt dat een deel van de rente vanaf een bepaald moment niet meer aftrekbaar is. Men komt dus hoe dan ook op hogere maandlasten te zitten.

Overgangsregeling voor bestaande leningen
De maximale termijn van 30 jaar voor de renteaftrek geldt ook voor leningen die vóór 1 januari 2001 zijn afgesloten. Voor op 31 december 2000 bestaande schulden is de 30-jaarstermijn gestart op 1 januari 2001 en eindigt dus op 1 januari 2031. Vanaf 2031 is de rente niet langer aftrekbaar. Door het vervallen van de renteaftrek zullen de (netto) maandlasten stijgen en wel tot het bedrag van de bruto rente.

Leningen om rente te kunnen betalen
Als men de rente niet met eigen geld kan voldoen, maar daarvoor een lening moet afsluiten, is de rente over die lening niet in box 1 aftrekbaar. De lening die hiermee samenhangt, komt wel in aftrek in box 3.

Samenloop met de kapitaalverzekering eigen woning
De renteaftrek houdt ook op zodra een kapitaalverzekering eigen woning tot uitkering komt. Die uitkering moet men gebruiken voor de aflossing van de lening. Als men dat om de een of andere reden niet doet, is de rente op het deel van de lening dat men eigenlijk met de uitkering had moeten aflossen, niet meer aftrekbaar. Dat deel van de lening komt vanaf dat moment wel in box 3 terecht, waar het in mindering komt op de grondslag voor de vermogensrendementsheffing. Ook voor de kapitaalverzekering eigen woning geldt overigens een maximale looptijd van 30 jaar (Zie paragraaf Kapitaalverzekering eigen woning). Voor een kapitaalverzekering eigen woning die al vóór 2001 is afgesloten, start de 30-jaarstermijn op het moment waarop de verzekeringspolis is afgesloten en niet op 1 januari 2001, zoals die dus geldt voor de aftrek van de eigenwoningrente.

Overbruggingslening in verband met faillissement Icesave Bank
In afwachting van de oplevering van de nieuwe woning heeft een aantal mensen de verkoopopbrengst (overwaarde) van de al verkochte woning overgemaakt op een bankrekening bij de Icesave Bank. Door het faillissement van deze bank kunnen ze de nieuwe woning (vooralsnog) niet uit dat banktegoed betalen. Ze moeten daarom veelal een extra overbruggingslening afsluiten. Gaat men bijvoorbeeld voor een bedrag van € 150.000 een lening aan, dan is volgens de staatssecretaris de rente over de lening tot een bedrag van € 100.000 is aftrekbaar als eigenwoningrente, omdat men een beroep kan doen op de depositogarantieregeling bij de Nederlandsche Bank. Daar staat tegenover dat de rente over het leningdeel ter grootte van € 50.000 niet aftrekbaar is (Antwoord op Kamervragen van 23 februari 2009, nr. DGB2009/0800 U, V-N 2009/11.12).

Herfinanciering door faillissement bank
Het is mogelijk dat een belastingplichtige bij een bank naast de hypothecaire geldlening ook een (spaar)banksaldo aanhoudt. In het kader van een faillissementsafwikkeling van de bank heeft de curator de mogelijkheid de geldlening met het (spaar)banksaldo te salderen. Hierdoor wordt de eigenwoningschuld gedeeltelijk of geheel afgelost. Over het afgeloste deel van de eigenwoningschuld vervalt derhalve de aftrek van de eigenwoningrente. Het doet er niet toe dat de belastingplichtige niet het oogmerk had de eigenwoningschuld af te lossen. Het (deels) vervallen van de renteaftrek als gevolg van het faillissement van een bank acht de staatssecretaris van Financiën ongewenst. Daarom keurt hij met toepassing van de hardheidsclausule als bedoeld in art. 63 AWR goed dat bij een latere herfinanciering de lening toch tot maximaal het bedrag van de schuld ten tijde van de door de curator toegepaste saldering kan worden aangemerkt als een eigenwoningschuld (Zie onderdeel 3.5 van het besluit van 29 oktober 2009, nr. CPP2009/2148M, Stcrt. 2009, 16632, V-N 2009/56.10 en onderdeel 3.5 van het besluit van 10 juni 2010, nr. DGB2010/921, Stcrt. 2010, 8462, V-N 2010/28.19 dat op 11 juni 2010 in werking is getreden). De goedkeuring geldt onder de voorwaarde van herfinanciering binnen 2 jaar na de door de curator toegepaste saldering.

Laatst aangepast op donderdag, 13 september 2012 08:01
Redactie Belasting Collectief Nederland

De leden van Belasting Collectief Nederland specialiseren zich voornamelijk in belastingadvies aan bedrijven. Dankzij onze bijzondere werkwijze kunnen zij zeer hoogwaardige dienstverlening aanbieden tegen zeer concurrerende tarieven. Dit betekent voor u aanzienlijke kostenbesparingen.

Log in om reacties te plaatsen

Tweets

Login