Belasting Collectief Nederland

Dutch Chinese (Simplified) English French German Spanish
donderdag, 21 juli 2011 09:22

Overdracht van de woning door ouders aan kinderen: gunstig of juist niet?

Geschreven door  drs. P (Paul) Schut

Nu het tarief voor de overdrachtsbelasting tijdelijk is verlaagd naar 2% rijst onder andere de vraag of overdracht van de woning van ouders aan kinderen aantrekkelijk is. Een en ander kan worden geanalyseerd aan de hand van een voorbeeld.

Voorbeeld
Pierre (65) en Agnes (66) zijn getrouwd in algehele gemeenschap van goederen. Zij hebben twee kinderen: Evie (35) en Albert (32). Pierre is sinds kort met pensioen. Hun gezamenlijke inkomen bedraagt € 60.000 (inclusief AOW) en is naar verwachting ongeveer voldoende om van te leven. Het vermogen van Pierre en Agnes bestaat uit een huis van € 800.000, een hypothecaire schuld van € 100.000 (rente 5%) en € 200.000 aan spaargeld waarop zij circa 2% rente ontvangen.

Analyse
Als Pierre en Agnes hun huis overdragen aan Evie en Albert moet met een behoorlijk aantal zaken rekening worden gehouden. Allereerst hebben Pierre en Agnes de keuze tussen het huis verkopen aan de kinderen en het vervolgens van hen huren, of het huis schenken aan de kinderen en een woonrecht voorbehouden. Hieronder volgt eerst een analyse van de koopvariant en vervolgens de schenkvariant.

1. Bij verkoop van de woning door de ouders zijn de kinderen 2% overdrachtsbelasting, ofwel € 16.000. De kosten voor de overdrachtsbelasting worden door de kinderen geleend, terwijl de koopsom wordt schuldig gebleven. Hierdoor bedraagt de totale lening bij de ouders € 816.000. Tot 1 januari 2010 konden ouders een renteloze lening aan hun kinderen verstrekken zonder dat sprake was van een schenking. De lening moest dan wel feitelijk direct opeisbaar zijn (hetgeen in deze casus twijfelachtig is). Sinds 1 januari 2010 leidt een renteloze, direct opeisbare lening tot een jaarlijkse fictieve schenking van 6% over het geleende bedrag. In dit geval bedraagt de schenking € 24.480 per kind, waarover zij ieder € 1.945 schenkbelasting verschuldigd zijn. Ter voorkoming van schenkbelasting kunnen Pierre en Agnes een niet-opeisbare lening verstrekken tegen een zakelijke rente, stel 4%. De kinderen betalen dan ieder jaarlijks € 16.320 rente aan hun ouders.

Aangezien Pierre en Agnes in de woning blijven wonen, dienen zij op grond van artikel 10 Successiewet jaarlijks een huur te betalen gelijk aan 6% van de WOZ waarde. Bij een lagere huur worden de kinderen bij het overlijden van hun ouders geacht de woning fictief krachtens erfrecht te hebben verkregen en zijn zij erfbelasting verschuldigd over de waarde van de woning ten tijde van het overlijden. Hierbij mogen zij wel de koopsom van de woning en de betaalde overdrachtsbelasting, vermeerderd met een rente van 6% per jaar, in mindering brengen op de waarde van de fictieve verkrijging. Zolang de woning niet met 6% per jaar stijgt, zal de verschuldigde erfbelasting in dit geval nihil zijn.

Vanuit het oogpunt van estate planning is het aantrekkelijk wel jaarlijks 6% huur, ofwel € 48.000, te betalen. Hierdoor dragen Pierre en Agnes per saldo namelijk € 15.360 per jaar over naar de kinderen, zonder dat zij hierover schenkbelasting betalen.

Nadelen
Voor toepassing van de inkomstenbelasting verhuist de woning van box 1 bij de ouders (onbelast) naar box 3 bij de kinderen. Daarnaast valt de vordering op de kinderen bij de ouders in box 3, waardoor zij na aflossing van de hypotheek jaarlijks € 8.400 extra vermogensrendementsheffing verschuldigd zijn. In het kort heeft de transactie de volgende gevolgen voor Pierre en Agnes: ze gaan € 48.000 huur betalen, ze ontvangen € 32.640 aan rente en ze betalen € 8.400 meer aan belasting. Hun totale lasten zullen hierdoor met circa € 21.000 toenemen. Aangezien hun pensioen ongeveer voldoende was om in de oude situatie van te leven, zullen zij moeten interen op hun vermogen.
Na een jaar of 4 zal hun spaargeld op zijn. Hun vermogen bestaat dan nog slechts uit een vordering op de kinderen. Al met al niet zo’n aantrekkelijke situatie.

2. Pierre en Agnes schenken de woning aan hun kinderen onder het voorbehoud van een levenslang woonrecht. Evie en Albert verkrijgen de blote eigendom van het huis. De waarde van de blote eigendom bedraagt 40% van € 800.000, ofwel € 360.000. Over de schenking van € 180.000 is ieder kind ruim € 23.000 schenkbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting strekt in mindering op de verschuldigde schenkbelasting, waardoor geen dubbele heffing ontstaat.

Nadelen
Bij het overlijden van hun ouders zijn de kinderen erfbelasting verschuldigd over de volledige waarde van de woning ten tijde van het overlijden op grond van artikel 10 Successiewet. De schenkbelasting strekt weliswaar in mindering op de te betalen erfbelasting, maar wegens de progressie van de tarieven wordt het beoogde voordeel van de constructie niet bereikt. Uiteraard is ook nu de woning van box 1 naar box 3 verhuisd en wordt er per saldo € 8.400 meer aan vermogensrendementsheffing geheven.

Nu zijn er uiteraard varianten denkbaar waardoor de heffing op grond van artikel 10 Successiewet kan worden voorkomen. Dergelijke “reparatiemaatregelen” zijn in de praktijk echter vaak niet wenselijk. Bovendien wordt hiermee het inkomstenbelasting nadeel niet weggenomen. Indien het eigenlijke doel is om vermogen over te hevelen aan de kinderen kan dat ook eenvoudiger, flexibeler en goedkoper.

Alternatief
Pierre en Agnes kunnen hun kinderen ieder jaar een bedrag schenken door middel van schuldigerkenning uit vrijgevigheid. Hierover zijn zij jaarlijks 6% rente verschuldigd. Indien zij gedurende 10 jaar een bedrag van € 10.000 aan ieder kind schenken, is de totaal verschuldigde schenkbelasting circa € 10.000. Er is uiteraard geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Ook wordt jaarlijks € 8.400 aan vermogensrendementsheffing bespaard. Het huis blijft immers bij de ouders in box 1.

Stel dat het huis met 1% per jaar in waarde stijgt. Als de woning aan de kinderen is verkocht, komt deze waardestijging onbelast bij de kinderen, terwijl zij over deze waardestijging erfbelasting betalen als de woning eigendom van hun ouders blijft. Het is nuttig beide mogelijkheden te vergelijken. Over een periode van 10 jaar bezien, is het netto voordeel van de schuldigerkenning ten opzichte van de verkoop van de woning voor Evie en Albert circa € 37.000 per persoon. Bovendien is deze variant een stuk eenvoudiger en flexibeler. Pierre en Agnes kunnen ieder jaar bekijken of zij wel of niet willen schenken, zodat voor hen geen tekort aan liquide middelen ontstaat. Tot slot behouden zij de eigendom van de woning. En dat is voor veel ouders toch wel een plezierig idee.

Tip
Bedenk dat het bij vermogensoverheveling aan de kinderen om resultaat gaat en kies voor een praktische oplossing.

Tip
Indien in het verleden een renteloze, direct opeisbare geldlening is verstrekt aan de kinderen, pas dan de overeenkomst aan.

Tip
Kijk niet alleen naar de besparing aan schenk- of erfbelasting, maar houd ook rekening met de gevolgen voor de inkomstenbelasting.

Tip
De verlaging van de overdrachtsbelasting biedt wel andere estate planning mogelijkheden. Hierover later meer.

Laat u dan ook daarover informeren door uw belastingadviseur. Hebt u nog geen belastingadviseur of wilt u een second opinion? Neem contact op met een BCN Belastingadviseur.

Schut & Bruggink Estate Planners

http://www.sbep.nl

Log in om reacties te plaatsen

Tweets

Login